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何先生，1985年以后出生，請(qǐng)問(wèn)買買君廣州哪些項(xiàng)目不需要雙合同？

答：“一次性付款項(xiàng)目”。

其實(shí)買買君說(shuō)的是實(shí)話~

過(guò)去的市場(chǎng)是這樣的：超出注冊(cè)價(jià)的部分需要短期還清或者一次付清（即需要雙份合同）；

現(xiàn)在市場(chǎng)變成了這樣：不用擔(dān)心是簽一份合同還是兩份合同，首付是30%還是70%，因?yàn)樗械腻X(qián)都需要一次性付清，而且項(xiàng)目只接受“全額付款”。

當(dāng)然，只接受全款的項(xiàng)目仍然只是少數(shù)，但我們不得不承認(rèn)，購(gòu)房鄙視鏈已經(jīng)愈演愈烈。畢竟目前限購(gòu)全線收緊，開(kāi)發(fā)商出貨速度受到嚴(yán)重影響，急需快速回籠資金。

目前市場(chǎng)上，購(gòu)房者被分為五類（按優(yōu)先順序，即層次結(jié)構(gòu)）：

①全額付款購(gòu)房者

② 首付比例高，商業(yè)貸款購(gòu)房

③ 中等比例、商業(yè)貸款購(gòu)房者

④ 商業(yè)貸款購(gòu)房者標(biāo)準(zhǔn)比例

⑤ 公積金貸款購(gòu)房

有網(wǎng)友透露，某項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)，售貨小姐直接喊道：

“一勞永逸地進(jìn)去，

如果您要辦理抵押貸款，請(qǐng)不要堵住門(mén)。

如果你有公積金，請(qǐng)把車搬走！ ”

在廣州，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目最初“不接受公積金貸款”（公積金貸款慢），后來(lái)演變?yōu)椤叭~付款優(yōu)先選房”。現(xiàn)在他們改成了“不接受抵押貸款，只賣給全額付款的客戶”。

因此，廣州部分項(xiàng)目已不存在首付概念，無(wú)需涉及“雙重合同”。廣州的新房就是這樣。

廣州新城：

當(dāng)前在售新房產(chǎn)的“客戶選擇”

客戶在外地買房時(shí)，通常會(huì)選擇房子；但在廣智新城，是客戶自己選房子。

（好吧，即使你付得起首付，他們也可能不會(huì)賣給你）

目前，廣州新城在售樓盤(pán)僅有三處：雅居樂(lè)海珠小雅、綠地越秀海悅、越秀星匯海珠灣。其中兩處房產(chǎn)只出售給“一次性全額付款”的客戶，另一處房產(chǎn)的“等級(jí)”劃分也相當(dāng)明顯。

綠地越秀海悅和越秀星匯海珠灣是已經(jīng)推出已久的項(xiàng)目。這里，我們不妨重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)比較新的項(xiàng)目，敏捷小鴨和金融街融宇。

敏捷海珠小鴨

該項(xiàng)目位于廣智區(qū)石崗路，主要由三棟住宅組成。除常規(guī)商品房外，還規(guī)劃安置房、居委會(huì)、托兒所等。大樓相連部分，即7層為安置房，一層有16戶。

（雅居樂(lè)海珠小雅沙盤(pán)照片）

項(xiàng)目對(duì)面是保利花園（廣中區(qū)比較有代表性的樓盤(pán)，或者說(shuō)是價(jià)格比較高的樓盤(pán)）

雅居樂(lè)小雅距離目前已開(kāi)通的地鐵站、廣佛線燕崗站以及未來(lái)規(guī)劃的南市站、石溪站都比較近。

目前項(xiàng)目入口處設(shè)有公交站（石崗站），可接駁地鐵，但公交車僅有兩班。從項(xiàng)目出發(fā)需沿石港路步行至工業(yè)大道，公交線路選擇較多。

（雅居樂(lè)海珠小雅售樓中心門(mén)口公交站牌）

雅居樂(lè)海珠小雅商品房業(yè)主所售戶型緊俏，戶型涵蓋74至118平米，其中兩居室74/75平米、三居室88/95/97平米、四居室-臥室單位面積為118平方米。

其中74平米兩居室戶型方正，利用率高。兩間臥室沿客廳線劃分保利紅棉小學(xué)，起居空間私密性高。不過(guò)廚房沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，略顯不足。

（雅居樂(lè)海珠小鴨實(shí)景）

值得注意的是，麥麥君實(shí)地走訪時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)銷售表示，開(kāi)業(yè)時(shí)間和價(jià)格待定。

但早在幾周前，麥麥君的同事就收到了該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售的電話邀請(qǐng)，稱該項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)。

此外，買買君查閱陽(yáng)光世家數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目已于今年5月19日拿到預(yù)售證，共有50套，但均為低層，戶型從74至118平方不等米。

（綠色單位為雅居樂(lè)海珠小雅已取得預(yù)售證的單位，來(lái)源為陽(yáng)光世家）

金融街融宇

這是一家全新的樓盤(pán)，距離雅居樂(lè)海珠小雅步行不到10分鐘。項(xiàng)目旁邊是一塊約5.5萬(wàn)/平方米的高價(jià)地塊。

（金融街皇家沙盤(pán)照片）

與海珠小鴨不同，金融街融譽(yù)主打高端產(chǎn)品。項(xiàng)目由五棟38至39層的建筑組成，最小戶型面積為105平方米。一期為2號(hào)樓，戶型為130平米三房、140平米四房。

（金融街皇家沙盤(pán)照片）

金融街控股于2014年進(jìn)入廣州，目前已在廣州拿下6幅土地。融宇所在地塊于2015年收購(gòu)，是金融街華南首個(gè)、全國(guó)第四個(gè)“融宇”系列產(chǎn)品。

與廣州地區(qū)其他項(xiàng)目不同，金融街融宇將在社區(qū)旁建設(shè)一座占地約2萬(wàn)平方米的濱江綠色主題公園。目前樣機(jī)已在項(xiàng)目銷售中心展示。

（金融街皇家沙盤(pán)照片）

（濱江綠色主題公園實(shí)景）

麥麥君走訪時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)銷售表示，樣板房尚未對(duì)外開(kāi)放，開(kāi)放時(shí)間和價(jià)格尚未確定。目前無(wú)需登記保證金。如果您有興趣，只需注冊(cè)您的姓名和手機(jī)號(hào)碼即可。

不過(guò)，據(jù)了解，金融街融宇樣板房早已向公眾開(kāi)放，但參觀樣板房前需要訂閱。說(shuō)白了，就是看你有沒(méi)有購(gòu)買力。

（金融街金融街實(shí)景）

廣智新城：

二手房單價(jià)已突破5萬(wàn)

廣州紙板區(qū)的二手房主要集中在工業(yè)大道與姜堰路交叉口，其中比較有代表性的樓盤(pán)是保利類型。

保利棉園、保利花園、保利百合園、保利海棠園等都集中在這一帶。

四間中，保利紅棉花園是較早的房屋，建于90年代末保利紅棉小學(xué)，部分房屋是樓梯；最新的一處是保利海棠花園，2006 年才開(kāi)始入住。

價(jià)格跨度也比較寬。保利紅棉花園早期樓梯間低層均價(jià)約為2.8萬(wàn)/平方米，而高層如頂樓則相對(duì)便宜，約為2萬(wàn)/平方米。

該地區(qū)二手電梯樓房單價(jià)基本在4萬(wàn)+。比如金碧花園均價(jià)41000-42000/平方米，保利海棠約48000/平方米，保利百園約46000/平方米。

中原地產(chǎn)一位工作人員表示，與去年同期相比，廣州二手房?jī)r(jià)格平均每平方米上漲1萬(wàn)元左右。去年此時(shí)，79平方米的實(shí)際成交價(jià)格為230萬(wàn)元。現(xiàn)在同房型的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了300萬(wàn)元以上！

但值得注意的是貝語(yǔ)網(wǎng)校，目前還有約20萬(wàn)的議價(jià)空間。

以保利百合73平米戶型為例。這是一個(gè)比較熱門(mén)的剛需三居室戶型。業(yè)主掛牌價(jià)普遍在3.1-320萬(wàn)區(qū)間，但6月成交價(jià)為305萬(wàn)。

（圖為保利百合門(mén)面實(shí)景）

（圖為保利百合小區(qū)門(mén)口附近生活設(shè)施）

除了保利系列之外，更受關(guān)注的是光大花園。

據(jù)中介介紹，去年上半年，光大花園二手成交價(jià)在3.3萬(wàn)至3.5萬(wàn)之間，下半年開(kāi)始上漲。尤其是年底高價(jià)土地拍賣后，二手房?jī)r(jià)格漲至5字頭。

現(xiàn)在小區(qū)里4開(kāi)頭的房子幾乎沒(méi)有了。

目前，光大花園一期有一套70多平米的朝北兩居室，掛牌價(jià)350萬(wàn)。這是一座樓梯建筑，已有20年歷史。均價(jià)接近5萬(wàn)每平方米。

（圖為光大花園實(shí)景，2000年左右的房子）

如果預(yù)算確實(shí)有限，可以看看光大花園周邊的房改房。在沙園地鐵站旁的五一新村，該建筑已有40、50年的歷史。一樓有一套房子在售，55平米售價(jià)180萬(wàn)。

不過(guò)這房子的正面是這樣的↓↓↓

一般來(lái)說(shuō)，想要在廣智新城買新房，必須要有足夠的糧草。原因如前所述，不再重復(fù)。

如果買二手房，兩個(gè)主要板塊是保利花園和光大花園。相比之下，光大花園的教育資源稍好一些，但當(dāng)然價(jià)格也偏高。

保利花園板塊

在保利花園板塊，相對(duì)較好的兩居室總價(jià)預(yù)算至少在160萬(wàn)，保利公寓（最小戶型68平方米）在300萬(wàn)左右。

總價(jià)相對(duì)較低的是紅蓉閣。最小戶型為45平米，總價(jià)至少在130萬(wàn)左右。

最便宜的電梯樓是盈豐華軒，單體面積最小為62平米，總價(jià)最低為220萬(wàn)。近日，一套63平米的單位以220萬(wàn)成交。

值得注意的是，該領(lǐng)域目前的教育資源處于平均水平。

公辦幼兒園只有雅智幼兒園一所，收費(fèi)800元/月。有民辦幼兒園兩所，其中保利紅棉幼兒園，收費(fèi)1500元/月。

小學(xué)為保利紅棉小學(xué)，為市級(jí)公立。

翠城花園教育資源較好，有一所省一級(jí)小學(xué)，但均價(jià)每平米5萬(wàn)多，但距離保利花園區(qū)比較遠(yuǎn)，在寶崗大道上。

光大花園板塊

與保利花園板塊相比，光大花園板塊的教育資源相對(duì)優(yōu)質(zhì)。

其中，光大花園對(duì)應(yīng)的是省一級(jí)寶玉芝小學(xué)和北大附屬民辦高中。

周邊二手房幅度也比較大，最高單價(jià)超過(guò)5萬(wàn)/平方米，最低單價(jià)在2萬(wàn)/平方米左右。

（光大花園周邊樓盤(pán)實(shí)拍圖）

那么問(wèn)題來(lái)了，廣智新城這個(gè)修舊如舊的板塊，怎么可以如此肆無(wú)忌憚（賣）呢？廣州新城是一個(gè)什么樣的地段？

2014年

廣州紙業(yè)轉(zhuǎn)型方案通過(guò)，轉(zhuǎn)型開(kāi)始

過(guò)去，“河北”是廣州的政治文化中心，而位于“河南”的海珠區(qū)則被視為郊區(qū)。

當(dāng)時(shí)的海珠區(qū)以工業(yè)為主，區(qū)內(nèi)的主干道“工業(yè)大道”由此得名。

在那條約5.5公里的工業(yè)大道上，不僅有當(dāng)時(shí)號(hào)稱“亞洲最先進(jìn)的造紙廠”，還有許多能夠改變廣州乃至國(guó)家的工廠和企業(yè)。曾經(jīng)是廣州經(jīng)濟(jì)的主要支柱。

（過(guò)去工業(yè)大道沿線工廠的部分地圖）

（過(guò)去工業(yè)大道沿線工廠的部分地圖）

廣州新城所在的地段就是當(dāng)時(shí)造紙廠所在地，與廣州鋼鐵新城隔河相望。 2014年，廣州造紙改造規(guī)劃獲批，這意味著廣州造紙新城將以煥然一新的面貌出現(xiàn)。

從規(guī)劃上看，廣州新城東至工業(yè)大道，西至珠江，南至石港路，北至河?xùn)|大橋。占地約2.45平方公里，將改造區(qū)內(nèi)20個(gè)老工廠、5個(gè)老村莊。

根據(jù)規(guī)劃，這片沉睡已久的老土地被定位為“海珠溪、廣佛活力港的發(fā)動(dòng)機(jī)”，將建設(shè)成為珠三角西海岸的高端配套服務(wù)基地、高端產(chǎn)業(yè)基地。廣佛品質(zhì)休閑生活港、廣州文化產(chǎn)業(yè)基地。

（廣州新城效果圖）

2015年

首批土地出讓，地產(chǎn)巨頭入駐

2015年6月，廣州紙業(yè)首次出讓的兩幅地塊分別由老業(yè)主越秀集團(tuán)和綠地集團(tuán)拿下。成交總價(jià)105.38億元，樓面價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米。

首批土地出讓低價(jià)完成，讓不少業(yè)內(nèi)人士感到驚訝。但同年9月第二批土地出讓時(shí)，卻吸引了22家房企爭(zhēng)奪。

最終，兩幅地塊分別由金融街和雅居樂(lè)分別以總價(jià)37.46億元拿下，樓面價(jià)為23196-26217元/平方米。

樓面地價(jià)26217元/平方米，與當(dāng)時(shí)廣州鋼鐵新城地價(jià)基本持平。

（廣智新城土地出讓初步情況）

2017年

天價(jià)土地的誕生震驚全城

2016年，廣鋼新城樓面、土地價(jià)格突破4字頭，2017年，廣鋼新城樓面、土地價(jià)格突破5字頭。

今年3月29日，廣州317樓市新政后的首場(chǎng)土地拍賣，時(shí)代地產(chǎn)以總價(jià)20.4億競(jìng)得海珠區(qū)廣智輕工業(yè)用地，相當(dāng)于樓面價(jià)約5.5萬(wàn)。每平方米！

這是廣州歷史最高地價(jià)！這也是該區(qū)域房產(chǎn)不愁賣的主要原因。

網(wǎng)易地產(chǎn)自媒體

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